Philipp Nordmann - Immobilien

Beraten - Prüfen - Bewerten - Aufarbeiten - Anbieten -- Besichtigen - Verhandeln - Verkaufen - Übergeben

Jede Immobilie ist ein Unikat, und entsprechend individuell gestalte ich die Vermarktungsstrategie für Ihr Objekt. Ihre Vorstellungen und Wünsche behalte ich dabei stets im Hinterkopf, denn nur so kann ich Ihre Immobilie bestmöglich vermarkten und dabei allen Parteien - also auch dem Käufer - gerecht werden.

Sie vertrauen mir Ihre Immobilie an, und ich gebe Ihnen dafür Transparenz zurück :

  • Wir besprechen, wie die Vermarktung abläuft, z.B. wo Anzeigen geschaltet sind
  • Nach jeder Besichtigung erfahren Sie das Ergebnis und können ggfs. agieren bzw. reagieren
  • Bei potentiellen Kaufinteressenten erhalten Sie ein regelmäßiges Feedback zum Stand der Verhandlungen

Damit sind Sie über den Vermarktungsstatus Ihres Objektes jederzeit auf dem Laufenden.


Aber beginnen wir ganz vorne, denn vor der Vermarktung gibt es weitere wichtige Dinge zu beachten, zu hinterfragen und zu klären:

1. Beratung / Anamnese
  • Ihre Wünsche
  • Ihre Vorstellungen
  • Ihr Zeitplan
  • Ihr Objekt
2. Prüfen :
  • Machbarkeit Ihrer Wünsche und Vorstellung
  • Vollständigkeit und Aktualität der Objekt-Unterlagen, u.a.
    • Grundbuchauszug
    • Bauakte beim Bauamt mit damaliger Baugenehmigung plus etwaige spätere Anbauten, Umbauten, Nutzungsänderungen etc.
    • Bauzeichnungen und Statik
    • Grundpfandrechte und Grundpfandbriefe
    • Baulasten
    • Wegerechte
    • bei Eigentumswohnung in Mehrfamilienhaus: Hausverwaltung und Eigentümergemeinschaft informieren, ggfs. interne Verträge sichten und klären, etc.
    • falls ganz oder teilweise vermietet: Mietverträge
    • falls Pachtgrundstück: Grundstückspachtvertrag und seine Restlaufzeit
    • derzeitige Nutzung
    • Größe der Eigentümergemeinschaft
    • Gebäudeversicherung und Gebäudehaftpflichtversicherung
    • Energieausweis etc.
3. Immobilienbewertung und marktgerechte Wertermittlung :
  • Besichtigung des Objektes : Aktueller baulicher, technischer und optischer Zustand !
  • Ist der Zustand und die aktuelle Nutzung des Objektes so noch zeitgemäß ? Welche Entwicklungsmöglichkeiten gibt es für das Objekt und wie groß und rentabel ist der Aufwand, um diese Nutzungsänderung zu erreichen ?
  • Einsicht in die Handwerker-Rechnungen der letzten Jahre : Was wurde repariert, was wurde grunderneuert, was wurde ergänzt ?
  • Besichtigung der Objekt-Umgebung : Wie ist das Umfeld, wie wird sich die direkte Nachbarschaft zukünftig entwickeln etc. ?
  • Vergleich mit bereits erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte im näheren Umfeld (z.B. Straßenzug, Ortsteil)
  • Energieausweis und ggfs. weitere Sachverständigengutachten zum Objekt
4. Aufarbeitung des Objektes :
  • Erstellen von Fotos, Sichtung Ihrer Fotos oder ggfs. Fotos Dritter, anschließend Bildbearbeitung
  • Befragung Dritter (z.B. beteiligte Handwerker oder Planer in der Vergangenheit) zu spezifischen Details oder Unterlagen in oder an Ihrem Objekt
  • Anamnese des Umfeldes (Kindergarten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitangebote, Angebote des öffentlichen Personennahverkehrs, Wirtschaft und Gewerbe im Umfeld, Entfernung zu aktuell wichtigen Dingen oder Institutionen des tägliche Lebens wie Arzt, Facharztpraxis, Apotheke, Klinik etc.
5. Anbieten :
  • gemeinsame Beratung und Festlegung der Verkaufsstrategie (z.B. diskreter Verkauf oder komplett öffentlich, Festpreis oder Verhandlungsbasis, Bewerbung regional oder überregional, Ermittlung und Festlegung möglicher Kaufbedingungen an den potentiellen Käufer, etc.
  • professionelle Expose-Erstellung : Texte, Bildbeschriftung etc.
  • Veröffentlichung in den Medien
6. Besichtigen und Verhandeln :

Je interessanter Ihr Objekt ist, je besser und umfangreicher es präsentiert wird und je nach dem wie die aktuelle Marktsituation bei vergleichbaren Kaufobjekten im gleichen Einzugsgebiet gerade ist, desto mehr kann bzw. wird nun los gehen:

  • Emails sichten und Verkaufsunterlagen versenden
  • Telefonate
  • Besichtigungen absprechen und durchführen
  • Rückfragen klären
  • Finanzierungsbestätigungen anfordern
  • ggfs. zusätzliche Bonitätsprüfung: SchuFa-Auskünfte o.ä. einholen und sichten
  • Detailfragen beantworten
  • die Spreu vom Weizen trennen
  • Verhandeln!

Hier zeigt sich nun die Qualität des Exposes hinsichtlich Informationen, Transparenz und Preisbegründung !
Am Ende wird dann entscheiden: Wer bekommt das Objekt, wer bietet was, wer erfüllt etwaige Mindestanforderungen, wer passt ggfs. am besten in das nachbarschaftliche Umfeld ?!

7. Verkaufen :
  • Erarbeitung des Kaufvertrages gemeinsam mit dem Notar, unter Berücksichtigung der Interessen von Käufer und Verkäufer, der Inhalte des Exposes, der getätigten Zusagen und zusätzlichen Absprachen untereinander
  • Vorbereitung des notariellen Beurkundungstermins: Nochmalige Kontrolle von Grundbuch, Baulastenverzeichnis, Grundschuldeinträgen und Grundschuldbriefen, Pachtverträge etc. auf Aktualität und Korrektheit
  • Beisein beim gemeinsamen Termin im Notariat zwecks Unterschreiben des Kaufvertrages
8. Übergabe des Objektes :

Nach positivem Verlauf aller Dinge wird der Kaufpreis zur Zahlung an den Verkäufer fällig duch entsprechende Benachrichtigung aus dem Notariat. Erst wenn der Kaufpreis geflossen und auf dem vertraglich festgelegten Konto des Verkäufers eingegangen ist, wird das Objekt durch mich an den Käufer übergeben.
Damit geht die Verantwortung an ihn über.
Die Anwesenheit des Verkäufers ist dabei nicht zwingend notwendig, ist aber durchaus positiv, insbesondere wenn spezielle Dinge im oder am Objekt übergeben oder gezeigt werden müssen.

 

Summasumarum : All dies können Sie nicht leisten, wenn Sie dies zum ersten Mal machen !
Opfern Sie nicht Ihre wenige freie Zeit für den Verkauf Ihrer Immobilie, sondern lassen Sie dies die machen, deren tägliches Geschäft dies ist.

PS: Es kommt nicht selten vor, dass der Verkauf eines Objektes zunächst privat über diverse Internetplattformen versucht wird, aber seien Sie vorsichtig: Man kann mit dieser Strategie ein Objekt auch "verbrennen", selbst ein erfahrener Immobilienmakler kann es danach schwer haben, das nun bei Suchenden leider negativ behaftete Objekt noch gut zu vermarkten !

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